မြေငလျင်အပြီး ပြန်လည်တည်ဆောက်ရေးအတွက် လိုအပ်မည့် ငွေကြေးအင်အားများနှင့် စနစ်များ

ဒေါက်တာကျော်လတ် (ဂုဏ်ထူးဆောင်ပါမောက္ခ၊ ဗိသုကာဌာန၊ ရန်ကုန်နည်းပညာတက္ကသိုလ်နှင့် မန္တလေးနည်းပညာတက္ကသိုလ်)

မိမိတို့ နိုင်ငံ၊ မိမိတို့ ပြည်သူလူထုသည် ယခုမြန်မာသက္ကရာဇ် ၁၃၈၆ ခုနှစ်မှ ၁၃၈၇ နှစ်အကူး ၂၀၂၅ ဧပြီလ မဟာသင်္ကြန်ကို ဝမ်းနည်းစွာဖြင့်ပင် ကျော်ဖြတ်ခဲ့ကြရပါပြီ။ အသက်ပေါင်းထောင်နှင့် ပင်ချီ၍၊ ပြည်သူလူထုနှင့် တိုင်းပြည်၏ ပစ္စည်းများ တန်ဖိုးကျပ်သန်းပေါင်းများစွာ ဆုံးရှုံးခဲ့ရသောနှစ်ဖြစ်ခဲ့သည်။

မြန်မာနိုင်ငံတွင် ယနေ့ခေတ်ကဲ့သို့ Richter Scale, Mercalli Scale အစရှိသည်ဖြင့် စနစ်များ စတင်အသုံးပြုသော ၂၀ ရာစုနှစ်နောက်တွင် ယခုမိမိတို့ခံစားခဲ့ရသော မန္တလေးမြေငလျင်ကြီးကြောင့် လူအသေအပျောက်နှင့် အိုးအိမ်ပစ္စည်းဆုံးရှုံးမှုသည် အများဆုံးဖြစ်သည်။ အိုးအိမ်နှင့် ပစ္စည်းတန်ဖိုးများကို တွက်ချက်နှိုင်းယှဉ်ရန် ခက်ခဲသော်လည်း ယခုငလျင်တွင် လူ့အသက်ပေါင်း ၃၇၀၀ ကျော်သေဆုံးခဲ့ပြီး ထိခိုက်ဒဏ်ရာရသူ ၅၁၀ဝ ကျော်ရှိခဲ့သည်။

မြန်မာနိုင်ငံ ငလျင်ကော်မတီမှ ဆရာမကြီး ဒေါ်လှလှအောင်ရေးသားသော စာပေအရ ၁၉၃၀ ပြည့်နှစ် ပဲခူးငလျင်တွင် လူအသေအပျောက် ၅၅၀ ခန့် သေဆုံးခဲ့သည်နှင့် နှိုင်းယှဉ်နိုင်ပါသည်။ အဆောက်အအုံများ ပြန်လည်တည်ဆောက်ခြင်းနှင့် ပတ်သက်၍ ဗိသုကာတစ်ဦးအနေဖြင့် သေချာစွာ ပြောနိုင်သည်မှာ ယခုမိမိတို့ပြန်လည်တည်ဆောက်ကြရမည့် လုပ်ငန်းရပ်သည်အလွန်ကြီးမားပြီး ငွေကြေးများစွာနှင့် နှစ်ပေါင်းများစွာ ပင်ပင်ပန်းပန်း လုပ်ကိုင်ကြရပါမည်။ ယခုနှစ် မတ်လမြေငလျင်၏ Epicenter ဗဟိုသည် စစ်ကိုင်းမြို့အနီးဖြစ်သဖြင့် သေကျေပျက်စီးမှု အများဆုံးဖြစ်သည်ဆိုသည်ကို လက်ခံကြရမည်ဖြစ်သည်။ သို့သော် တစ်မြို့တည်း တစ်လမ်းတည်းတွင် အချို့အဆောက်အအုံများ ပြိုကျပျက်စီးကြပြီး အချို့မှာ မပျက်မစီးတည်မြဲခဲ့ ကြသည်မှာ အချို့သောဆောက်လုပ်သူများ၏ အားနည်းချက်ဖြစ်သည်မှာလည်း ထင်ရှားပါသည်။

ဤဆောင်းပါးသည် ပြန်လည်တည်ဆောက်ရေးလုပ်ငန်းများတွင် ယခုရရှိခဲ့သော သင်ခန်းစာများကိုအခြေခံ၍ လက်ခံကျင့်သုံးသင့်သောစနစ်များကို တင်ပြရန် ဖြစ်ပါသည်။ ထို့အပြင် ပြန်လည်တည်ဆောက်ရေးလုပ်ငန်းများတွင် လိုအပ်မည့် Financial Resources ခေါ် ငွေကြေးအင်အားများ ဖော်ထုတ်ရရှိနိုင်မည့် နည်းလမ်းများကိုလည်း တင်ပြအပ်ပါသည်။ ထိုသည်များနှင့် တွဲဖက်၍ ပြန်လည်တည်ဆောက်ကြသည့်အခါ မိမိတို့၏ မြို့များနှင့် ပတ်ဝန်းကျင်သာယာရေး၊ မိမိတို့၏ မြို့များတွင် ယဉ်ကျေးမှုအမွေအနှစ်များ ထိန်းသိမ်းရေးများအတွက် လိုအပ်ချက်များကိုလည်း ပူးတွဲတင်ပြအပ်သည်။

ပြန်လည်တည်ဆောက်ရေးလုပ်ငန်းများတွင် ပါဝင်ရရှိနိုင်မည့် Available Financial Resources ငွေကြေးအင်အားများကို သုံးသပ်ခြင်း

ယခု ငလျင်သည် မြန်မာ့သမိုင်းတွင် ပျက်စီးဆုံးရှုံးမှုအများဆုံးဖြစ်သည့်အတွက် မိမိတို့တွင်ရှိသော Resources အင်အားများမှ တတ်နိုင်သရွေ့အများဆုံးနှင့် ကူညီနိုင်သောသူအများဆုံးကို ကူညီကြရမည်ဟု ခံယူပါသည်။ ပြန်လည်တည်ဆောက်ရေးလုပ်ငန်းများတွင် ငွေကြေးဖြင့် ပါဝင်နိုင်မည့် အုပ်စုများကို သုံးသပ်ကြည့်မိပါသည်။ ထိုသည်တို့တွင် (၁) နိုင်ငံတော်အစိုးရ၊ (၂) ချမ်းသာကြွယ်ဝသော Condominium ပိုင်ရှင်သူဌေးကြီးများအုပ်စု၊ (၃) ကိုယ်ပိုင်အိမ်၊ ကိုယ်ပိုင်မြေတွင်နေထိုင်ရင်း အိုးအိမ်ဆုံးရှုံးသွားသူများဟု သုံးအုပ်စုကိုသာ ဦးစွာမြင်ကြရပေမည်။ ထိုသုံးအုပ်စုတို့၏ လုပ်နိုင်သောပမာဏများကို ဆန်းစစ်ကြည့်ကြပါမည်။

နိုင်ငံတော်အစိုးရ ။ ။ နိုင်ငံတော်အစိုးရသည် ငွေအင်အားအကြီးမားဆုံးရှိသည့် အဖွဲ့အစည်းဖြစ်ပါသည်။ သို့သော် အစိုးရတွင် ဆုံးရှုံးပျက်စီးသွားသော အစိုးရရုံးများ၊ ဝန်ထမ်းအိမ်ရာများ အစရှိသည်တို့ကို ပြန်လည်တည်ဆောက်ရန်ရှိသည်။ ထို့အပြင် အများပြည်သူနှင့်သက်ဆိုင်သော Infra-structure ခေါ် ကျောင်းများ၊ ဆေးရုံများ၊ လမ်းတံတားများ၊ လျှပ်စစ်စနစ်များ စသည်တို့ကိုလည်း ပြန်လည်တည်ဆောက်ရန်ရှိသဖြင့် လူပေါင်းများစွာတို့၏ ဆုံးရှုံးခဲ့သော အိမ်ရာများကို ပြန်လည်တည်ဆောက်ရေးတွင် အမြောက်အမြားပါဝင်ရန် ခက်ခဲပါမည်။

ငွေကြေးအဆင်ပြေသော Condominium ပိုင်ရှင်များ။ ။ မြေငလျင်အတွင်း ပြိုပျက်သွားသော Condominiums ခေါ် အဆင့်မြင့်တိုက်ခန်းများကို တည်ဆောက်သွားသောပိုင်ရှင်ကြီးများက Ethics ဟုခေါ်သော လူ့ကျင့်ဝတ်၊ လူ့ဝတ္တရားအရသော် အချိန်အတိုင်းအတာအတွင်း မြန်ဆန်စွာ ပြန်လည်တည်ဆောက်ပေးသင့်ကြပါသည်။ ဥပဒေကြောင်းအရ ရှင်းကြမည်ဆိုသော် ရှေ့နေခငွေကြေးများစွာကုန်မည်၊ အချိန်နှစ်ပေါင်းများစွာ ကြာမြင့်ကြမည်ဟု စာရေးသူအတွေ့အကြုံအရ ခန့်မှန်းပါသည်။ မူလစာချုပ်တွင် မည်သို့ပါရှိပုံ၊ အာမခံထားခြင်းရှိမရှိ၊ “မြန်မာပြည်စုပေါင်းပိုင် အဆောက်အအုံဆိုင်ရာဥပဒေ Condominium Law” အရ တရားဝင်သတ်မှတ်ထားခြင်းရှိမရှိ စသည်ဖြင့် များစွာသော အဆင့်များရှိပါမည်။

ဖြစ်သင့်သည်မှာ တည်ဆောက်ခဲ့သူပိုင်ရှင်ကြီးများက လူ့ဂုဏ်သိက္ခာကို မနိမ့်ကျစေရန်နှင့် အသက်နှင့်ပစ္စည်းနစ်နာဆုံးရှုံးခဲ့ရသောသူများကို ငဲ့ညှာသင့်သည်။ သို့သော် ယခုငလျင်ကြောင့် အဆင့်မြင့်တိုက်ခန်းကြီးများတွင် နေထိုင်ရင်းအသက်နှင့် ပစ္စည်းများ ဆုံးရှုံးခဲ့သူဦးရေသည် တစ်နိုင်ငံလုံးအတိုင်းအတာဖြင့် ရာခိုင်နှုန်းနည်းပါးသည်ဟု ခန့်မှန်းရပါသည်။

ကိုယ်ပိုင်အိမ် ကိုယ်ပိုင်မြေတွင်နေထိုင်ရင်း အိုးအိမ်ဆုံးရှုံးသွားသူများ ။ ။ ထိုအုပ်စုတွင် ပါဝင်သည့် သူများတွင် (က) ပြန်လည်တည်ဆောက်ရန် အရင်းအနှီးရှိပြီး တတ်နိုင်သူများ၊ (ခ) တစ်စိတ်တစ်ပိုင်း အကူအညီရနိုင်လျှင် ပြန်လည်တည်ဆောက်နိုင်သူများနှင့် (ဂ) အိမ်ပျက်စီးသွားသဖြင့် မြေသာကျန်ခဲ့ပြီး ပြန်လည်တည်ဆောက်ရန် မဖြစ်နိုင်သူများဟု သုံးအုပ်စုရှိမည်ဟု ခန့်မှန်းရပါသည်။ ထိုအုပ်စုအတွင်း မည်သည့်အုပ်စုသည် မည်သည့်ရာခိုင်နှုန်းရှိသည်ကိုလည်း ခန့်မှန်းရန်ခက်ခဲပါသည်။ သို့သော် အောက်တွင် စာရေးသူစဉ်းစားမိသော ဘဏ်ချေးငွေစနစ်ကို အသုံးချနိုင်လျှင် အဘက်ဘက်က အထိုက်အလျောက်အဆင်ပြေကြမည်ဟု ယူဆပါသည်။

ဘဏ်ချေးငွေဖြင့် ပြန်လည်တည်ထောင်ရေးတွင်

အသုံးချရန်အဆိုပြုချက် ။ ။ စာရေးသူသည် အိမ်ဆုံးရှုံးခဲ့သော သူတစ်ဦးနှင့် မေးမြန်းခန်းကို ကြည့်ရပါသည်။ ထိုသူတွင် ယခင်က ကိုယ်ပိုင်အိမ်ရှိသည်၊ နေထိုင်စားသောက်ရန် ဝင်ငွေရှိသည်၊ ယခုအိမ်ပျက်စီးသွားသည့်အတွက် နေထိုင်ရန်အိမ်ကို ပြန်လည်တည်ဆောက်ရန် ငွေသိန်း ၅၀ဝ ခန့်ရရှိရန် မဖြစ်နိုင်ပါဟုဆိုသည်။ စာရေးသူက သင်ကြားခဲ့ဖူးသော Housing Economics အိမ်ရာစီးပွားရေးပညာရှုထောင့်မှ သုံးသပ်ကြည့်ပါသည်။ ထိုကဲ့သို့သောသူများမှ ဥပမာပြန်လည်တည်ဆောက်ရန် အိမ်တန်ဖိုး၏ ၃၀ ရာခိုင်နှုန်းခန့်ရှိနိုင်မည်ဆိုလျှင် ဘဏ်မှ ကျန်လိုအပ်ငွေ ၇၀ ရာခိုင်နှုန်းကို ချေးငွေအဖြစ်ရရှိပြီး ထိုသူက လစဉ်၊ နှစ်စဉ်ပြန်လည်ပေးဆပ်လျှင် နှစ်ဦးနှစ်ဖက် အထိုက်အလျောက်အဆင်ပြေသွားနိုင်ပါမည်။

ထိုကဲ့သို့သော အခြေအနေနမူနာ Hypothetical Model တစ်ရပ်ကို အစမ်းတွက်ကြည့်ကြပါမည်။ Basic assumptions အခြေခံအချက်များသည်- မိသားစုတစ်စုတွင် (၁) မြေရှိသည်။ (၂) စုဆောင်းပြီး ငွေသိန်း ၁၅၀ ခန့်ရှိသည်။ (၃) အလုပ်အကိုင်ကောင်းရှိကြသဖြင့် လစဉ်မိသားစုဝင်ငွေကျပ် ၆ သိန်းခန့်ရှိသည်။ (၄) ပြန်လည်ဆောက်လုပ်မည့် အိမ်တန်ဖိုးသည် ကျပ်သိန်း ၅၀ဝ ဖြစ်သောကြောင့် ကျပ်သိန်း သိန်း ၃၅၀ ချေးငွေလိုအပ်သည်။ ဤကိစ္စကို ဘဏ်နှင့် သက်ဆိုင်ရာတို့က လေ့လာစစ်ဆေးပြီး နှစ်စဉ်အတိုးနှုန်း ၁၅ ရာခိုင်နှုန်းနှင့် ပြန်လည်ပေးဆပ်ချိန် ၁၀ နှစ်နှင့် သဘောတူသည်။ ချေးမည့်သူများပိုင်သော မြေကို အာမခံပစ္စည်း Collateral ဟု သတ်မှတ်သဘောတူကြသည်။ ဘဏ်မှတာဝန်ရှိသူများက လုပ်ထုံးလုပ်နည်းအရ တွက်ချက်ရာ ချေးငွေသိန်း ၃၅၀ အတွက် ထိုမိသားစုသည် လစဉ်ငွေကျပ် ၃ ဒသမ ၆၄ သိန်းခန့်နှင့် ၁၀ နှစ်တိုင်တိုင်အကြိမ်ပေါင်း ၁၂၀ ခန့် ပေးဆပ်ရမည်။

အထက်ပါနမူနာ Hypothetical Model တွင် လစဉ်ပြန်လည်ပေးဆပ်ရန် တွက်ချက်ခြင်းသည် ဘဏ်ပညာရှင်များ သုံးလေ့ရှိသောနည်း P = Ai / (1 – (1 + i)^-N) where: P = regular periodic payment. A = amount borrowed. i = periodic interest rate ပင်ဖြစ်ပါသည်။ နှစ်စဉ်အတိုးနှုန်း ၁၅ ရာခိုင်နှုန်းနှင့် ပြန်လည်ပေးဆပ်ရန်အတွက် အချိန် ၁၀ နှစ်သည် စာရေးသူစိတ်ကူးအရ ထည့်တွက်ထားခြင်းဖြစ်သည်။ ပြန်လည်ပေးဆပ်ရန် အချိန်နှင့် ပတ်သက်၍ စာရေးသူသိသော အခြားတိုင်းပြည်များတွင် နှစ်ပေါင်း ၂၀-၃၀ အထိပင် ပေးလေ့ရှိပါသည်။

မြန်မာနိုင်ငံမှ ဘဏ်များက ထိုမျှကာလရှည်ပေးလေ့မရှိသော်လည်း ယခုကဲ့သို့ ငလျင်ဘေးသင့်သူများကို ကယ်ဆယ်ကူညီသည့်အနေဖြင့် ပြန်လည်သုံးသပ်သင့်ပါသည်။ ယခုနမူနာတွင်ပင် ပြန်လည်ပေးဆပ်ရသောအချိန်ကို ၁၅ နှစ်၊ နှစ်စဉ်အတိုးနှုန်း ၁၂ ရာခိုင်နှုန်းနှင့် တွက်ပါမူ ချေးသူမိသားစုသည် လစဉ်ငွေကျပ် ၂ ဒသမ ၉ (၃ သိန်း ခန့်) နှင့် ၁၅ နှစ်တိုင် အကြိမ်ပေါင်း ၁၈၀ ပေးဆပ်ရပါမည်။ Hypothetical Model ကိုပင် အခြေခံ၍ အိုးအိမ်ဆုံးရှုံးသွားပြီး မြေပိုင်ဆိုင်သူများအတွက် အရင်းငွေပင်မလိုဘဲ နေစရာများရရှိနိုင်ပြီး အမြတ်အစွန်းပင်ရရှိနိုင်သောနည်းများကို အထက်ပါနမူနာကို အခြေခံထားပြီး တီထွင်နိုင်ပါသည်။ ဥပမာ မြေပေ ၄၀ x ၆၀ ခန့်ရှိသူ ၆ ဦးခန့်စုလျှင် စတုရန်းပေ ၁၄၄၀ဝ ရှိသော မြေကွက်ကိုရနိုင်ပြီး ထိုမြေပေါ်တွင် နှစ်ထပ်ဖြင့် စတုရန်းပေ ၇၀ဝ ခန့်ရှိသော အိပ်ခန်းနှစ်ခန်းပါ တိုက်ခန်းပေါင်း ၁၂ ခန်းခန့် ပေါ်ပေါက်နိုင်ပါမည်။

အထက်တွင်တင်ပြသည့် Hypothetical Model ကို အတိုချုပ်တင်ပြရသော် “ဘဏ်ချေးငွေဖြင့် ပြန်လည်တည်ထောင်ရေး” ပင်ဖြစ်ပါသည်။ ဤနည်းသည် ဆောက်လုပ်ရေးဝန်ကြီးဌာန၊ မြို့ရွာနှင့် အိုးအိမ်ဖွံ့ဖြိုးရေးဦးစီးဌာနက ရန်ကုန်မြို့တွင် “ရွှေလင်ပန်းအိမ်ရာစီမံကိန်း”၊ “ကျန်စစ်မင်းအိမ်ရာ စီမံကိန်း”၊ “အောင်မြင့်မိုရ်အိမ်ရာစီမံကိန်း” စသည်တို့နှင့် မန္တလေး၊ ချမ်းမြသာစည်မြို့နယ်တွင် “မြရည်နန္ဒာအိမ်ရာစီမံကိန်း” စသည့်အိမ်ရာစီမံကိန်း ၇ ခုခန့်နှင့် မိသားစု ၁၀၀၀၀ ခန့်အတွက် အိမ်ရာများ အကောင်အထည်ဖော်ခဲ့ပြီးဖြစ်သည်ဟု သိရပါသည်။ အထက်တွင် နမူနာအနေဖြင့် တင်ပြခဲ့သော ငွေကြေးရယူနိုင်သောစနစ်နှင့် အိုးအိမ်ဦးစီးဌာန၏ စီမံကိန်းတို့ အဓိကကွာခြားချက်မှာ အိုးအိမ်ဦးစီးဌာန၏ စီမံကိန်းများက တည်ဆောက်ရန်မြေကို အစိုးရက လျှော့ဈေးဖြင့် တွက်ခဲ့သည်။ ယခု ငလျင်ဘေးသင့်သူများ ပြန်လည်တည်ထောင်ရေးတွင် မြေရှိသူများသာပါဝင်ရန်ဖြစ်သဖြင့် ဘဏ်များအတွက် မြေကိုအာမခံပစ္စည်း Collateral ရှိပြီး ဖြစ်သဖြင့် ပိုမို၍ပင် အဆင်ပြေပေမည်။

မန္တလေးမြို့ ချမ်းမြသာစည်မြို့နယ်၊ မြရည်နန္ဒာစီမံကိန်းပုဂ္ဂလိကဆောက်လုပ်ရေးကမ္ပဏီများနှင့်ပင် ပူးပေါင်းဆောင်ရွက်ခဲ့သော်လည်းဌာနမှ ကျွမ်းကျင်သူများက ကြီးကြပ်ခဲ့သဖြင့် ယခုငလျင်တွင် တည်မြဲခဲ့သည်။

နောက်နောင် ငလျင်နှင့်အခြားသော ဘေးအန္တရာယ်များအတွက် ကျင့်သုံးရန်စနစ်များ

စာရေးသူ သင်္ကြန်မတိုင်မီကရေးခဲ့သော ဆောင်းပါးတွင် ယခုမန္တလေး၊ စစ်ကိုင်းနှင့် မြန်မာပြည်အလယ်ပိုင်းငလျင်တွင် အဆောက်အအုံပေါင်းများစွာ ပြိုပျက်ခဲ့ခြင်း၏ အဓိအကြောင်းမှာ အထူးကျွမ်းကျင်ပညာရှင်များ Specialists များနှင့် ပူးပေါင်းမဆောင်ရွက်ခဲ့သောကြောင့်ဖြစ်သည်ကို ဖော်ပြခဲ့ပါသည်။ ထိုသည်နှင့်ဆက်စပ်၍ အဆောက်အအုံတစ်ခုပေါ်ပေါက်ရေးတွင် လုပ်ငန်းအဆင့်ဆင့်ကို ရန်ကုန်မြို့တွင် ကျင့်သုံးပုံလုပ်ထုံးလုပ်နည်းများကို လေ့လာကြည့်ပါသည်။ ထိုသည်တို့တွင် (၁) Design state ပုံစံထုတ်တွက်ချက်သောအဆင့် (၂) ဆောက်လုပ်ခွင့်ရရှိရန် လျှောက်ထားသောအဆင့် Building permit submission (၃) ဆောက်လုပ်ခြင်းနှင့် ကြီးကြပ်ခြင်း Construction and super-vision state (၄) ဆောက်လုပ်ပြီး လူနေခွင့်နှင့် အသုံးပြုခွင့်လက်မှတ် Building Completion Certificate တို့ရရှိရန်ဟု အဆင့် ၄ ဆင့်ရှိသည်ကို တွေ့ရပါသည်။

Building Permit (BP) ဆောက်လုပ်ခွင့် ပါမစ်တင်သည့်အခါ Floor Plans ကြမ်းခင်းပုံစံများ၊ Sections ဖြတ်ပိုင်းပုံစံများ၊ အသေးစိတ် Steel list သံစာရင်းများ အစရှိသည်တို့ကို ပူးတွဲတင်ပြကြရသည်။ လူအများနှင့် သက်ဆိုင်သော အဆောက်အအုံများနှင့် ၄ ထပ်အထက် အဆောက်အအုံများအတွက် လိုင်စင်ရ Structural Engineer ခိုင်ခံ့မှုကိုတွက်ချက်သော ပညာရှင်၏ လက်မှတ်နှင့် Structural calcu- lations တွက်ချက်ခြင်းများလည်း ပါဝင်ရသည်။

ထိုတွက်ချက်မှုများတွင် Stability Checking ဟူသော ခေါင်းစဉ်အောက်တွင် Overturning Checking ယိုင်လဲနိုင်မှုနှင့် Settlement Checking မြေအောက်ကျွံဝင်နိုင်မှု အစရှိသောပျက်စီးနိုင်မှုများကို စစ်ဆေးသောအချက်တို့ကို ထိုကျွမ်းကျင်ပညာရှင်က တွက်ချက်ချက်တင်ပြရပါသည်။ ထို့အပြင် ၁၂ ထပ်ထက်ပိုသော အဆောက်အအုံများကို အထပ်မြင့်ဟုသတ်မှတ်၍ Committee for Quality Control of High-Rise Building ဟုခေါ်သော “အထပ်မြင့်ကော်မတီ” သို့လည်း ထပ်ဆင့်တင်ရသေးသည်။ ထို CQHB တွင် မိမိတို့နိုင်ငံအဆင့် ပညာရှင်ကြီးများ ပါဝင်ကြသည်။ ထိုကဲ့သို့ အဆောက်အအုံတစ်ခုပေါ်ပေါက်ရေး လုပ်ငန်းအဆင့်ဆင့်ကို ရန်ကုန်မြို့တွင် ကျင့်သုံးသည့်နည်းတူ မန္တလေးမြို့တော် စည်ပင်သာယာကလည်း ကျင့်သုံးပေလိမ့်မည်။

အထက်တွင်ဖော်ပြသော အဆောက်အအုံတစ်ခုပေါ်ပေါက်ရေး လုပ်ငန်းအဆင့်ဆင့်များသည် ပညာပိုင်းဆိုင်ရာရှုထောင့်မှကြည့်သော် ရန်ကုန်နှင့် မန္တလေးမြို့တွင် ဆောက်လုပ်ခွင့်ပါမစ်ရရှိရေးနှင့် လူနေခွင့်နှင့် အသုံးပြုခွင့်လက်မှတ်ရရှိရေးလုပ်ငန်းများသည် ပြည့်စုံသည်ဟု သုံးသပ်နိုင်ပါသည်။ ထိုမြို့ကြီးများ၏ လုပ်ထုံးလုပ်နည်းများကို အခြားမြို့များကလည်း လုပ်ဆောင်ရန် ဖွဲ့စည်းပုံများ တိုးချဲ့ခြင်းနှင့် တတ်ကျွမ်းသော ပညာရှင်များကို အသုံးချရန်သာ လိုအပ်ပေမည်။ ဤတွင် ရန်ကုန်မြို့တွင် ငလျင်မလှုပ်ပါဘဲနှင့်ပင် ပြိုကျပျက်စီးသော အဆောက်အအုံများ ရှိခဲ့ပါသည်။ မမှန်မကန် တည်ဆောက်မှုဖြင့် ပြတင်းပေါက်မရှိ၊ အမှိုက်ပစ်ရန် နေရာမရှိသော၊ ကျန်းမာရေးနှင့် မကိုက်ညီသော အဆောက်အအုံများ မည်သို့ကြောင့် ပေါ်ပေါက်ခဲ့ပါသနည်း။ မန္တလေးမြို့တွင်လည်း ယခုငလျင်တွင် တစ်မြို့တည်းတစ်လမ်းတည်းတွင်ပင် အချို့အဆောက်အအုံများ ပြိုကျပျက်စီးကြပြီး အချို့မှာ မပျက်မစီးတည်မြဲခဲ့ကြပါသနည်းဆိုသော မေးခွန်းပေါ်ပေါက်လာပါသည်။

ဤမေးခွန်းအတွက် အဖြေသည်တစ်ခုတည်း မဟုတ်နိုင်ဘဲ အချက်များရှိပါမည်။ ဖြစ်ခဲ့သည်များမှ တစ်ချက်မှာ ဆောက်လုပ်သူကန်ထရိုက်များက BP ဆောက်လုပ်ခွင့်ပါမစ်တင်သည့်ပုံများက တစ်မျိုး၊ လက်တွေ့ဆောက်သည့်အခါ ဆောက်လုပ်ရေးပစ္စည်းများ လျှော့ခြင်းလည်းဖြစ်နိုင်သည်။ ယခု ငလျင်တွင် ပြိုပျက်ခဲ့သော အဆောက်အအုံတို့တွင် တွန်းအား၊ ထမ်းအားများကို သယ်ပိုးရသော အစိတ်အပိုင်းများ Structural members များ လွန်စွာသေးနေခြင်းကို တွေ့ရသောကြောင့် ထိုအဆောက်အအုံသည် တတ်ကျွမ်းသော လိုင်စင်ရ Structural engineer က တွက်ချက်ခဲ့ခြင်း မဖြစ်နိုင်ပါ။ အခြားအကြောင်းတစ်ချက်သည် BP ရရှိရန် တင်စဉ်က တွက်ချက်လက်မှတ်ထိုးခဲ့သော Specialists ပညာရှင်ကြီးများကို ဆောက်လုပ်သည့်အခါ လုပ်ငန်းအပ်သူ သူဌေးကြီးများက ဆက်လက်အသုံးမပြုတော့ဘဲ ကိုယ်တိုင်ဝင်ကြီးကြပ်ကြသည်လည်း ကိုယ်တိုင်တွေ့ကြုံဖူးပါသည်။ ဤဆောင်းပါးဘောင်အတွင်း ပြီးခဲ့သော ဖြစ်ရပ်များကို ရှာဖွေရန် မရည်ရွယ်ဘဲ မိမိတို့ နောက်နောင် ဆောက်လုပ်ကြသည့်အခါ ယခုရရှိခဲ့သော သင်ခန်းစာများကို အခြေခံ၍ နောင်ထိုကဲ့သို့ မြေငလျင်နှင့် အခြားသောသဘာဝဘေးအန္တရာယ်များ ပေါ်ပေါက်လာလျှင် လူ့အသက်များနှင့် ပစ္စည်းဥစ္စာများ ဆုံးရှုံးမှုမရှိစေရန် သို့မဟုတ် များစွာလျော့နည်းစေသော စနစ်များကို လက်ခံကျင့်သုံးသင့်ကြသည်များကို ဆွေးနွေးရန်ဖြစ်ပါသည်။

ဆောက်လုပ်ရေးလုပ်ငန်းတွင် ရင်းနှီးကြခြင်းသည် တိုင်းပြည်အတွက် အကျိုးရှိသည်မှာ ထင်ရှားပါသည်။ ဟိုတယ်ကြီးများမှ မိမိတို့တိုင်းပြည်အတွက် နိုင်ငံခြားငွေရရှိကြသည်။ တိုက်ခန်းများမှ အချို့သူများ နေထိုင်စရာရရှိကြသည်။ ဆောက်လုပ်ရေးကဏ္ဍတွင် ပါဝင်သော အဖွဲ့အစည်းများကို အုပ်စုလိုက် ခွဲခြားကြည့်လျှင် (၁) ဟိုတယ်ကြီးများ၊ ကွန်ဒိုတိုက်ကြီးများ ပေါ်ပေါက်လို၍ အရင်းအနှီးစိုက်ထုတ်သူများ၊ (၂) ထိုရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ သူဌေးကြီးများ ကောင်းမွန်ခိုင်ခံ့သော အဆောက်အအုံကြီးများရရှိရေးတွင် ပါဝင်ကူညီပေးမည့် ဗိသုကာများနှင့် အထူးကျွမ်းကျင် အင်ဂျင်နီယာပညာရှင်များ၊ (၃) ကောင်းမွန်ခိုင်ခံ့သော အဆောက်အအုံကြီးများကို အာမခံတည်ဆောက်ပေးသည့် Construction Companies ဆောက်လုပ်ရေးကုမ္ပဏီများဟု အုပ်စု ၃ စုရှိကြသည်။            

ထို Interest groups ရည်ရွယ်ချက်နှင့် လုပ်ငန်း ရပ် ၃ အုပ်စုတို့အပြင် ပြည်သူလူထုဘေးအန္တရာယ်ကင်းရေး၊ လူများကျန်းမာရေးအတွက် သင့်လျော်သော၊ သာယာသော လူ့ပတ်ဝန်းကျင်ပေါ်ပေါက်ရေးကို ဦးတည်ရသော နိုင်ငံတော်အစိုးရကို ကိုယ်စားပြုသော စည်ပင်သာယာရေးကော်မတီများရှိသည်။ အထက်တွင် ဖော်ပြခဲ့သော Interest groups ရည်ရွယ်ချက်နှင့် လုပ်ငန်းရပ် ၃ အုပ်စုတို့တွင် ဒုတိယအုပ်စုဝင် ဗိသုကာနှင့် အင်ဂျင်နီယာပညာရှင်များသည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများကို အထောက်အကူပြု ကူညီသူများသာဖြစ်သည်။

အထက်ပါ အုပ်စု ၃ စုတို့ ပူးပေါင်းဆောင်ရွက်ပုံကို စာရေးသူက သင်္ကြန်မတိုင်မီရေးသော ဆောင်းပါးတွင် Tripartite သုံးပွင့်ဆိုင် ပူးပေါင်းဆောင်ရွက်ပုံကို ဖော်ပြခဲ့ပါသည်။ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ သူဌေးကြီးများက ဆောက်လုပ်ရေးလုပ်ငန်းခွင်တွင် ပင်ပန်းစွာဝင်၍ သံမည်မျှထည့်၊ ကွန်ကရစ်အချိုးမည်သို့စပ်၊ တိုင်၏အလျား၊ အနံသည်မည်မျှဖြင့်ဆောက် အစရှိသည်များကို ညွှန်ကြားကြပါလျှင် ထိုသူတို့သည် ထိုပညာတွင် ကျွမ်းကျင်သူများမဟုတ်သဖြင့် ယခုလက်တွေ့ကြုံခဲ့သကဲ့သို့ လူ့အသက်ပေါင်းများစွာနှင့် ပစ္စည်းပေါင်းများစွာ ဆုံးရှုံးနိုင်ပါသည်။

အကောင်းဆုံး၊ အသင့်လျော်ဆုံးသောနည်း မှာ Tripartite သုံးပွင့်ဆိုင်စနစ် ပေါ်ပေါက်ပြီး ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများကို “ကန်ထရိုက်” သို့မဟုတ် “ဆောက်လုပ်ရေးလုပ်ငန်းရှင်” ဟူသော အခေါ်များ အစား “ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ” Investor သို့မဟုတ် Real Estate Developer ဟု ခေါ်ဆိုသင့်ပြီး လက်တွေ့ဆောက်လုပ်ရသူများကိုသာ ဆောက်လုပ်ရေးကုမ္ပဏီ Construction Companies ဟု ခေါ်ဆိုသင့်ပါသည်။ အရေးကြီးသောအချက်သည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ Real Estate Developer များ၏ လုပ်ငန်းနှင့် ဆောက်လုပ်ရေးကုမ္ပဏီတို့ ခွဲခြားကြရပါမည်။ မြန်မာပြည်တွင် သီးသန့်ဆောက်လုပ်ရေးကုမ္ပဏီ Construction Companies များရှိပါသည်။ ထိုကဲ့သို့ သုံးပွင့်ဆိုင်ပူးပေါင်းဆောင်ရွက်ကြပါက အဆောက်အအုံများပျက်စီးလျှင် ဆောက်လုပ်ရေးကုမ္ပဏီများ၏ တာဝန်သာဖြစ်ရမည်။ ဆောက်လုပ်ရေးကုမ္ပဏီများက ကျွမ်းကျင်အင်ဂျင်နီယာများထားရှိခြင်း၊ နှစ်ပေါင်း ၂၀ - ၃၀ အာမခံထားရှိခြင်း စသောစနစ်များနှင့် လုပ်ကိုင်သင့်ကြပါသည်။

Planning Permit and Zoning Regulations ကြိုတင်ဆောက်လုပ်ခွင့်နှင့် မြို့တွင်းဇုန်များအတွက် စည်းမျဉ်းများလိုအပ်ချက်

အထက်တွင် ဆောက်လုပ်ခွင့်ရရှိရေးလိုအပ်ချက်များကို တင်ပြခဲ့ပါသည်။ ယခုအပိုဒ်တွင် မိမိတို့နိုင်ငံရှိ မြို့များတွင် ရှေးဟောင်းအမွေအနှစ် ထိန်းသိမ်းရေးနှင့် အခြားသော မြို့ပြဖွံ့ဖြိုးရေးတွင် လိုအပ်ချက်များကို တင်ပြအပ်ပါသည်။ ရန်ကုန်၊ မန္တလေးနှင့် အခြားမိမိတို့မြန်မာ့မြို့များမှာ မိမိတို့၏ ယဉ်ကျေးမှုအဆင့်၊ မိမိတို့လူ့ဘောင်၏ ကြန်အင်လက္ခဏာများကို ဖော်ပြလျက်ရှိသည်။ ယခုကဲ့သို့ ပြန်လည်တည်ဆောက်ကြသည့် အခါတွင်လည်းကောင်း၊ အဆောက်အအုံသစ်များ ဆောက်လုပ်သည့် အခါတွင်လည်းကောင်း အထပ်မြင့်အဆောက်အအုံများသည် မိမိတို့၏ အထွတ်အထိပ်ဖြစ်သည့် ဘုရားစေတီပုထိုးများကို လွှမ်းခြင်းမရှိသင့်ပါ။ သမ္မတကြီး ဦးသိန်းစိန်အစိုးရ၊ ရန်ကုန်မြို့တော်ဝန် ဦးလှမြင့်လက်ထက်တွင် မြန်မာတို့၏ အထွတ်အထိပ်ဖြစ်သော ရွှေတိဂုံစေတီတော်ဝန်းကျင်အဆောက်အအုံများကို စေတီတော်ရင်ပြင်ထက်ပို၍ မမြင့်ရန်စည်းကမ်းကို လက်ခံကျင့်သုံးခဲ့ကြသည်။ မန္တလေးမြို့တွင်လည်း သမ္မတကြီး ဦးသိန်းစိန်အစိုးရ၊ ဝန်ကြီးချုပ် ဦးရဲမြင့်လက်ထက်တွင် နန်းမြို့ရိုးပတ်လည်နှင့် မန္တလေးတောင်မြင်ကွင်းကို ကွယ်စေသည့် ၆၆ လမ်းတစ်လျှောက်တွင် အဆောက်အအုံ အမြင့်သတ်မှတ်ချက်စည်းကမ်းများထားရှိခဲ့သည်။

မြန်မာမြို့များ ကြန်အင်လက္ခဏာထိန်းသိမ်းရေးအပြင် လမ်းဆုံလမ်းခွများတွင်ကပ်၍ အထပ်မြင့် အဆောက်အအုံများ တည်ဆောက်လျှင် ယာဉ်ကြောပိတ်ဆို့ခြင်း၊ ထိုနေရာများတွင် ယာဉ်ရပ်နားရန် နေရာမရှိခြင်း စသည်တို့ကြောင့် မြို့များတွင် Zoning plans များ ထားရှိကြပါသည်။ Zoning plans များတွင် မြို့တွင်းဇုန်တို့အလိုက် Building heights ဆောက်ခွင့်ရှိသောအမြင့်၊ Floor area densities ကြမ်းခင်းဧရိယာသိပ်သည်းမှု၊ Set-back distance လမ်းမှ နောက်ဆုတ်ရန်အကွာအဝေးအစရှိသည်တို့ကို သတ်မှတ်ပါသည်။ ထိုအချက်နှင့် တွဲဖက်၍ အထက်တွင် ဆွေးနွေးခဲ့သော B.P. ဆောက်လုပ်ခွင့်ပါမစ်မတင်မီ Planning Permit ဟုခေါ်သော “အကြိုဆောက်လုပ်ခွင့်” ကိုတင်သော စည်းကမ်းထားကြသည်။ ထို P.P. “အကြို ဆောက်လုပ်ခွင့်” တွင် အထက်၌ ဆွေးနွေးခဲ့သော အသေးစိတ်ပုံများ၊ Structural calculations စသည်တို့မပါသေးဘဲ ဗိသုကာပုံစံများသာ လိုအပ်သည်။ ထိုသို့ Planning Permit ခေါ် “အကြို ဆောက်လုပ်ခွင့်” ထားရှိခြင်းဖြင့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတို့သည် ဗိသုကာများ၏အကူအညီနှင့် ဆောက်လုပ်မည့်အဆောက်အအုံ၏ အတိုင်းအတာ၊ အမြင့်၊ ရရှိနိုင်မည့် အခန်းပေါင်းစသည်တို့ကို ကြိုတင်တွက်ချက်နိုင်ပါသည်။

အကျဉ်းချုံးအဆိုပြုချက်များ

ဤဆောင်းပါးမှ အချက်အားလုံးတို့ကိုခြုံ၍ တင်ပြရပါလျှင် (၁) ယခု မတ်လတွင် ကြုံခဲ့ရသော အသက်နှင့်အိမ်ရာများ ဆုံးရှုံးသူများ ပြန်လည်တည်ဆောက်ရေးတွင် ဘဏ်ချေးငွေစနစ်ဖြင့်လည်း ပါဝင်ကူညီသင့်ပါကြောင်း တင်ပြအပ်ပါသည်။ (၂) Real Estate Developer ဟု ခေါ်ဆိုသင့်သော ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ၊ ဆောက်လုပ်ရေးကဏ္ဍတွင် ကျွမ်းကျင်သည့် ဗိသုကာနှင့် အင်ဂျင်နီယာပညာ ရှင်ကြီးများနှင့် ဆောက်လုပ်ရေးကမ္ပဏီ Con-struction Companies တို့သည် Tripartite သုံးပွင့်ဆိုင်ပူးပေါင်းဆောင်ရွက်ကြလျှင် နောက်နောင်ဘေးအန္တရာယ်များ ပေါ်ပေါက်လာလျှင် လူ့အသက်များနှင့် ပစ္စည်းများ ဆုံးရှုံးခြင်းများ များစွာလျော့နည်းပေမည်။ (၃) မိမိတို့ ပတ်ဝန်းကျင်၊ မိမိတို့မြို့ရွာများသည် မိမိတို့၏ ဘဝ၊ မိမိတို့၏ ယဉ်ကျေးမှုအဆင့်အတန်းကို ဖော်ထုတ်သည်။ မိမိတို့၏ ယဉ်ကျေးမှုအရ မိမိတို့၏ ဘုရားစေတီပုထိုးများအပေါ် အထပ်မြင့်အဆောက်အအုံများဖြင့် လွှမ်းမိုးခြင်း၊ စေတီပုထိုးများ၏ အမြင်လမ်းကြောင်း ပိတ်ဆို့ခြင်းများ မဖြစ်အပ်ပေ။ မိမိတို့၏ ယဉ်ကျေးမှုကို ထိန်းသိမ်းရန်နှင့် မြို့တွင်းယာဉ်ကြောပိတ်ဆို့မှုအစရှိသောအထွေထွေ ပြဿနာများ လျော့နည်းစေရန် Zoning plans များ ထားရှိကြရန် လိုအပ်ပါသည်။